وکیل ملکی خوب چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد تخصصا به وکالت دعاوی و پرونده های ملکی می پردازد. شاید اینجا سوالی پیش بیاید مبنی بر اینکه وکیل ملکی چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد که ممکن است سایر وکلا از آن بی بهره باشند.
در پاسخ به این سوال می توان گفت که یکی از خصوصیات مهم وکیل ملکی بهره مندی او از دانش به روز در باب قوانین جدید و قدیم ملکی و اشراف و تسلطش به آرای وحدت رویه و نظرات اساتید مربوطه در علم فقه و حقوق املاک می باشد. وکیل ملکی پس از اختصاص زمان کافی جهت خواندن پرونده و مصاحبه و جلسات متعدد که با موکلش برگزار می کند، باید بتواند بهترین استراتژی پیشبرد موفق دعوی ملکی را در جهت حداکثر کردن امکان برد در پرونده موکل سازمان دهی کند.
از دیگر مشخصات و ویژگیهای منحصر به فرد وکیل ملکی این است که علاوه بر دارا بودن تمامی موارد بالا در نگارش لایحه به صورت ماهرانه تمامی موارد مرتبط با پرونده را ذکر کرده و به جهت داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشرافش به پرونده ، در حضور قاضی مقتدرانه از حقوق موکلش دفاع نماید.
پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک میگردد و ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد. مثلاً دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی.
در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها می‌طلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید. وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پرونده‌های خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و … می پردازد.
انواع دعاوی ملکی:
در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. منشأ دعاوی ملکی از اینجا سر می‌گیرد. البته دعاوی ملکی انواع و اصناف گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد. بدون آنکه عنصر مجرمانه در قضیه دخیل بوده باشد.
دعاوی الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و … در این دسته قرار می گیرد. اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه‌ای را انجام دهد. به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، جعل سند نماید.
این دسته از دعاوی ملکی در دادگاه‌های کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد. همچنین محتمل است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله شود. پس میتوان گفت پاره ای از معاملات ملکی در دعاوی ثبتی قرار می گیرند. دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و … در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.
دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد.
ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث باطل شدن و بی اثری تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد.
برخی از انواع دعاوی مربوط به سند رسمی به شرح ذیل است:
ابطال سند رسمی به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی
ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
ابطال سند مالکیت معارض
ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
وکیل ملکی و طرح دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
یکی از دعاوی های رایج مطروحه در مراجع قضایی ، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد و بسیاری از اشخاص که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند.
دعاوی مربوط به سرقفلی تحت عناوین مختلف در مراجع قضایی صورت می گیرد. به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال سرقفلی، تخلیه اماکن تجاری از جانب مالک، تجویز تغییر شغل در سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند.
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
تعدادی از موارد مربوط به دعاوی سرقفلی بدین شرح است:
درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
تخلیه‌‌ی اماکن تجاری در موارد تجویز قانون
دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره
تعدیل اجاره واحد تجاری
وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع
به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند. خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود.
در دعوای الزام به تحویل مبیع باید شرایطی را مدنظر قرار داد که عبارتند از:
وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده : باید بین خربدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و حقیقت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود.
ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد که در این ارتباط فروشنده را «بایع» و خریدار را «مشتری» و موضوع معامله را «مبیع» و عوض معامله را «ثمن» می‌گویند؛ بنابراین، اگر رابطه حقوقی خواهان و خوانده در قالب بیع نباشد دعوای تحویل و تسلیم مبیع سالبه به انتفاء موضوع است.
۲- باید بیع فی مابین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد : عقد بیع باید بین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی (اقاله، انفساخ، فسخ) منحل شود یا باطل گردد دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکان نخواهد داشت.
یک وکیل ملکی خوب در اینگونه مواقع می تواند با طرح دعوای مناسب، الزام به تحویل مبیع خریدار را از دادگاه بخواهد و اقدام به دریافت و تحویل ملک خریداری شده موکل، نماید.
دعاوی بحث ملک و مالکیت دعاوی خلع ید
یکی از شایع ترین دعاوی در بحث ملک و مالکیت دعاوی خلع ید می باشد .خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.در واقع هر کس بدون رضایت مالک و از طریق نامشروع و ظالمانه، ملک شخص دیگری را از چنگش در آورد یا از آن استفاده کند یا به هر نحو متصرف گردد، غاصب محسوب می گردد و برای باز پس گیری چنین ملکی از طریق دعوای خلع ید، داشتن سند رسمی مطابق رای وحدت رویه به شماره 672 دیوان عالی کشورلازم است.
پس شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند.
ذکر چند نکته مهم در خصوص اسناد :
1- سند به دو نوع سند عادی و سند رسمی تقسیم میشود.
2- سندی است که نزد مراجع دولتی و تحت نظر حاکمیت (نه فقط دولت به معنی قوه مجریه) یا مراجعی که قانونگذار برای تنظیم برخی اسناد در نظر گرفته مثل دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ازدواج یا دفاتر طلاق.
3- هر سندی که شرایط بند قبل را نداشته باشد عادی محسوب میشود.
4- ابطال سند در حالتی ضرورت پیدا می کند که معامله ای بعد از وقوع به هر دلیل باطل تشخیص داده شده یا فسخ شود به (طور کلی معامله منحل شود مصادیق انحلال مثل فسخ معامله ابطال معامله انفساخ معامله و تفاسخ یا اقاله ی معامله)
5- باید دانست که مساله وقوع معامله و ایجاد مالکیت امری جدای ازدرخصوص آن است در دعوای ابطال سند علاوه برطرف قرارداد باید اداره ی ثبت اسناد و املاک را هم به عنوان خوانده به دادرسی دعوت نمود(به عنوان مرجع تنظیم کننده سند).
6- اگر مستند وقوع معامله سند عادی باشد به صرف طرح دعوای ابطال معامله سند عادی از درجه اعتبار ساقط است اما اگر درخصوص آن معامله اعم از آن که موضوع آن منقول باشد یا غیرمنقول سند رسمی تنظیم شده باشد علاوه بر ابطال معامله، ابطال سند را نیز باید خواست
7- برخلاف آنچه که بعضی افراد فکر میکنند چک سندی عادی است و اینکه قابلیت در اداره اجرای ی ثبت برای آن در نظر گرفته شده امکان ویژه ای است که قانونگذار به این قبیل اسناد داده است که اصطلاحا به آنها اسناد در حکم لازم الاجرا گفته میشود.
5- همانطور که گفته شد بسیاری از اسناد در معیت یک قرارداد تنظیم میشود ولی همیشه و لزوما این چنین نیست مثلا سند اقرارنامه رسمی بوده اما قرارداد نیست یا سند ابراء ذمه ماهلیتا یک ایقاع است و نه قرارداد. در مقابل موضوع کلیه اسناد فروش قطعی و وکالتنامه و و و و وقف یک قرارداد است.
6- در مورد اسناد عادی هم میتوان ادعای جعل کرد هم انکار و هم تردید ولی در مورد اسناد رسمی فقط میتواند ادعای جعل کرد و نه انکار و تردید.
7- دادگاه صالح برای طرح دعوای ابطال سند، دادگاه محل تنظیم سند است.
8- دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است. یعنی فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود مگر اینکه لازم باشد معامله هم باطل شود که در اینصورت دعوای خود به تنهای دعوای مالی محاسبه میشود و ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله است (برای مرحله بدوی 3/5 درصد و برای مراحل بالاتر 4/5 درصد ارزش خواسته).
10- نتیجه ( و گاهی به طبع آن ابطال معامله) این میشود که همه چیز و همه اجزای رابطه به زمان قبل از تنظیم سند باز میگردد.
پرونده عملی ابطال سند
در دعواي حاضر خواهان دعوا شخصي است به نام آقاي اکبر… كه به منظور باطل كردن سند رسمي انتقال اموال غيرمنقول و وصيت‌نامه محضري در دادگاه دعوايي را مطرح كرده است. خواهان، دادخواست خود را به طرفيت خوانده آقاي عزت… تنظيم و تقديم دادگاه كرده است.
سند چیست؟
قانون مدنی در توضیح سند این گونه بیان می‌کند که به هر نوشته ایی که به صورت مکتوب ثبت شده باشد؛ که در مقام دفاع و یا اقامه دعوا، قابلیت تایید و اثبات را داشته باشد سند گفته میشود. در اصل سند یک نوشته ایی است که در ادعا و طرح دادخواست در صورت بروز مشکل برای ملک و دارایی های افراد، وجود مالکیت آن ها را تایید می‌کند. این نشان دهنده نقش موثر سند در اثبات ادعای های بین افراد می‌باشد و در دادگاه وجود سند دلیل بر صحت ادعا و در خواست های افراد صاحب مال می‌باشد.
“در ادامه با انواع سند و ویژگی های آن آشنا می‌شوید”
انواع سند
سند ها به دو صورت کلی سند رسمی و سند عادی تقسیم می‌شوند در ادامه به توضیح انواع سند و قوانین ذکر شده در خصوص انواع سند و ابطال سند می‌پردازیم.
1-سند رسمی
توضیح و مواضع سند رسمی در قانون مدنی در ماده 1287 ذکر شده که به متن ذیل می‌باشد:
“اسنادی که در اداره ثبت اسناد و ثبت اسناد ملکی و سا دفتر خانه های قانونی و یا زیر نظر مامورین رسمی بازرسی اسناد مورد تایید قرار بگیرند و با مقررات قانونی ذکر شده تداخل نداشته باشد و طبق این قوانین تنظیم شده باشند؛ رسمی تلقی می‌شوند”
دخالت مامور بازرسی و یا تاییدیه وی به رسمی بودن ماهیت مالکیت افراد در صورتی مورد تایید دادگاه واقع میشود که مامور تایید کننده دارای صلاحیت کامل برای انجام این کار را داشته باشد.
2- سند عادی
سند عادی بر خلاف سند رسمی مورد تایید مراجع قانونی و افراد واجد شرایط جهت تایید صحت ماهیت سند واقع نمی‌شود.
و سند عادی سندی است که ویژگی های سند رسمی را نداشته باشد. لذا اعتبار و صحت سند به وجود مهر و امضای افراد درون نوشته مکتوب می‌باشد و اعتبار و تایید مالکیت فرد صاحب سند برای دادگاه با بررسی در خصوص صحت مهر و امضای وارد شده درون سند انجام میشود.
در خصوص سند عادی قانون طبق ماده 1289 قانون مدنی:
“اسنادی که با قانون 1287 ثبت سند رسمی مغایرت داشته باشد جزء اسناد عادی محسوب میشود”
در ماده 1293 قانون مدنی در توضیح کامل اسناد عادی:
“در صورتی که اسناد در مراجع قانونی ثبتی و یا توسط ماموران رسمی دارای صلاحیت تایید نشده باشد و یا ترتیبات قانونی در تنظیم این اسناد رعایت نشده باشد؛ در صورتی که سند ذکر شده دارای مهر و امضای طرف باشد سند عادی تلقی میشود.”
ابطال سند مالکیت چگونه است؟
طبق قانون اگر اسناد مالکیت، دچار مشکلاتی از قبیل خرابی گم شدن شود و یا نیاز به اصلاح داشته باشد فرد مالک میتواند به صورت قانونی در مراجع ثبتی کشور سند را باطل و یا اصلاح کند. ابطال و یا اصلاح سند میتواند بدون حکم دادگاه انجام شود در این صورت مراجع قانونی ثبتی کشور مانند: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، طبق درخواست از طرف مراجع قانونی، ابطال و یا اصلاح آن را انجام دهد.
سازمان ثبت اسناد بدون نیاز به حکم دادگاه وارد عمل میشود و اصلاحات اراضی و یا تقسیم آن ها را انجام می‌دهد. البته این در شرایطی است که درخواست باطل شدن سند توسط مالک سند انجام شود و وضعیت ابطال آن در خصوص شکایت فرد دیگر نباشد. یعنی ابطال سند مالکیت در موضوع دعوی جعل نباشد.
قانون ثبت اختیار و یا اصلاح سند مالکیت در ماده 25
“چنانچه در اثر بی دقتی و یا اشتباه در نگارش سند مالکیت ،وجود مغایرت مابین اطلاعات سند و اطلاعات ثبت شده در دفاتر املاک با سند رسمی ثبت شده، مغایرت سند مالکیت با حکم نهایی دادگاه، اشتباه در مراحل مقدماتی عملیات ثبت، و یا اشتباه در عملیات تفکیکی سند مالکیت رخ داده باشد و در دفاتر املاک نیز وارد باشد؛ در صورت وجود تمامی موارد فوق اصلاح و یا ابطال سند مالکیت توسط هیات نظارت بررسی و نتیجه ی نهایی اعلام میگردد”
مواردی که در صلاح دید دادگاه انجام میشود
- ملک برخلاف اصول قانونی ثبت شده باشد.
- وجود تعارض در اطلاعات و اسناد ثبت شده
- سند در حقوق دیگران ایجاد مزاحمت و اختلال کند.
- در عملیات مقدماتی اشتباهای رخ داده باشد.
- عدم برابری در عملیات تفکیک (مغایرت اطلاعات واقعی با اطلاعات ثبتی)
ابطال سند رسمی ملک چیست؟
ابطال سند رسمی ملک در مواقعی مورد دادخواست و شکایت به دادگاه میشود که فرد ادعا کند که مال وی با سند رسمی به نام فرد دیگری ثبت شده باشد. یعنی ادعا می‌کند که سند رسمی که ثبت شده صحیح نبوده و ادعا کند خود مالک اصلی ملک بوده و فرد ثبت شده در سند رسمی مالک اصلی مال نبوده که دلایل آن میتواند به اشتباه ثبت شده باشد یا فرد به صورت جعلی و یا با کلاهبرداری ملک را تصاحب کرده است.
در این صورت فرد شاکی شکایت و دادخواست خود را توسط و یا دقیق تر توسط وکیل ابطال سند خوب به دادگاه اراده می‌دهد و با موضع ابطال سند رسمی مالکیت فرد مقابل اقدامات لازم جهت ثبت ادعای خود را انجام می‌دهد؛ درخواست مبنی بر باطل شدن سند در یک سری از شرایط خاص انجام میشود
برای مثال: بعد از تنظیم سند مابین طرفین، یکی از طرفین امضاء کننده با صحت تنظیم شدن سند رسمی مخالفت می‌کند و ادعا می‌کند روند تنظیم سند اصولی و قانونی نبوده و از مرجع ثبت سند، باطل شدن سند ثبت شده که توسط امضاء خود انجام شده را تقاضا می‌کند؛ و یا ممکن است فردی در دعوی بین طرفین با ارائه سند رسمی قصد اثبات ادعای خود داشته باشد که در این موارد فرد مقابل برای رد کردن سند و ادعای طرف دیگر دعوا، اقدام به ثبت دادخواست در خصوص ابطال سند مالکیت فرد می‌کند.
نکته ی مهم در شکایت و طرح دادخواست جهت پیگیری و باطل کردن سند رسمی مالکیت، این است که فرد شاکی باید مدارک لازم جهت اثبات شکایت خود را داشته باشد و از شرایط ابطال اسناد رسمی مالکیت آگاه باشد و با توجه آشنا بودن با قوانین ابطال اسند ملکی اقدام به شکایت و یا درخواست ابطال کند.
حساسیت این موضوع نشان می‌دهد که وجود یک وکیل ملکی خوب و یا بهترین وکیل ابطال سند از مهم ترین پیش نیاز ها برای ارائه دادخواست به مراجع قانونی می‌باشد. چرا که در بعضی از مواقع در رویه های قضایی و یا حکم های صادر شده اختلاف هایی بوجود می‌آید؛ لذا بهتر است از شرایط و چگونگی باطل شدن سند در رویه دادگاه اگاه باشید و یک وکیل ابطال سند خوب همراه شما باشد.
