عدم حضور خریدار برای انتقال سند

آخـــــرین مقالات و اخـــبار حقوقی

اگرچه پس از معامله و امضای مبایعه‌نامه، مالکیت ملک به‌شکل قانونی به خریدار منتقل می‌شود، اما مبایعه‌نامه یک سند عادی است و می‌توان در صحت آن به روش‌های گوناگون خدشه وارد کرد و ادعای جعلی‌بودن آن را مطرح نمود. این در حالی است که سند رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و قابل خدشه نیست. به‌همین دلیل نیز لازم است فروشنده ملک در نهایت، سند رسمی ملک را به‌ نام خریدار بزند.

به عبارت دیگر، یکی از تعهدات فروشنده و سازنده ملک، تنظیم سند است که باید در قبال تعهدات خاصی از جانب خریدار انجام شود. اگر فروشنده به هر دلیل به این تعهد عمل نکند، خریدار می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند کند ()؛ حتی اگر گواهی عدم حضور او را نداشته باشد.

ما در این مقاله درباره جنبه‌های مختلف دعوای الزام به تنظیم سند، حتی بدون گواهی عدم حضور صحبت می‌کنیم.

دعوای الزام به تنظیم سند چیست؟

دعوا در اصطلاح حقوقی به «خواسته» گفته می‌شود. بر این اساس، «دعوای الزام سند»، به خواسته و مطالبه خریدار برای الزام‌نمودن‌ فروشنده به تنظیم سند اطلاق می‌گردد. همان‌طور که ذکر شد، درصورتی‌که خریدار به تعهدات خود عمل کرده باشد (برای مثال باقی‌مانده هزینه را تا زمانی مشخص در یک چک بانکی ضمانت شده حاضر کرده باشد)، فروشنده ملزم است که در زمان خاصی که معمولا در مبایعه نامه ذکر می‌شود، در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و انتقال سند را انجام دهد.

درصورتیکه این کار را انجام ندهد، خریدار می‌تواند از دادگاه محل، درخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را داشته باشد. شما باید قبل از هر اقدامی حتما با وکیل ملکی در این رابطه مشورت کنید، تا بهترین مسیر را به شما پیشنهاد دهد.

ضرورت گواهی عدم حضور در الزام به تنظیم سند

گواهی عدم حضور در حقیقت گواهی است که صاحب دفترخانه‌ای که قرار بوده در زمان مشخص، فروشنده و خریدار در آن حاضر شوند و انتقال سند را به‌شکل رسمی انجام دهند، صادر می‌کند. این گواهی تنها در صورتی صادر می‌شود که تاریخ تنظیم سند و شماره دفترخانه در معایعه‌نامه ذکر شده باشد و خریدار نیز با در دست‌داشتن مدارک دال بر تعهداتی که آن‌ها را انجام داده، تا آخر وقت اداری در دفتر ثبت حضور داشته باشد.

در این شرایط، دفتردار مطمئن می‌شود که اگر فروشنده در محل دفتر حاضر می‌شد، خریدار می‌توانست به تعهدات خود عمل کند. به‌همین دلیل نیز در پایان وقت اداری نسبت به صدور گواهی عدم حضور فروشنده اقدام می‌نماید.

با این حال گواهی عدم حضور برای الزام به تنظیم سند ضروری نیست. به‌عبارت دیگر، وقتی قاضی ببیند که خریدار به تعهدات خود عمل کرده، اما فروشنده از انتقال سند سرباز می‌زند، می‌تواند نسبت به الزام به تنظیم سند اقدام کرده و مالک قبلی را برای حضور در دفترخانه و انتقال سند ملزم نماید. گواهی عدم حضور در این پروسه، به قاضی اطمینان می‌دهد که مالک به شهادت دفترخانه برای انجام تعهدات خود حاضر نشده است؛ اما در هر صورت ضروری نیست.

ضرورت گواهی عدم حضور و امکان مطالبه خسارت

ممکن است با خود فکر کنید که اگر گواهی عدم حضور برای الزام به تنظیم سند ضروری نیست، چرا افراد این گواهی را از دفتر ثبت دریافت می‌کنند؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که گواهی عدم حضور، برای دعوای مطالبه خسارت کاربرد داد. با استفاده از این گواهی، خریدار می‌تواند برای پرداخت خسارت قراردادی و یا همان وجه التزام، اقدام کند.

از آنجا که دریافت خسارت نیز یکی از حقوق خریدار است و علاوه بر این گواهی عدم حضور یک مدرک جانبی خوب برای قاضی دادگاه محسوب می‌شود، بسیاری از افراد این گواهی را دریافت می‌کنند.

نقش وکیل در الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

وکیل می‌تواند کمک زیادی به الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور داشته باشد. وکیل به‌جای خریدار در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و برای انتقال رسمی سند ملک اقدام می‌کند. همچنین اگر مالک در دفترخانه حاضر نشد، وکیل می‌تواند از دفترخانه بخواهد که گواهی عدم حضور را صادر نماید.
علاوه بر این، یک وکیل خوب می‌تواند برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند، بدون گواهی عدم حضور و با این گواهی، اقدام کرده و با حضور در دادگاه محل ملک، اقدامات قانونی را برای صدور رای الزام به تنظیم سند انجام دهد.
همچنین اگر زمانی برای انتقال ملک در مبایعه‌نامه ذکر نشده باشد، اصل بر انتقال سند در اولین فرصت است. بر همین اساس وکیل می‌تواند بدوا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که انتقال سند را انجام دهد. در غیر این صورت باید خسارت پرداخت کند.
به عبارت دیگر، با توجه به اشراف وکیل به قانون املاک، او می‌تواند تمام اقدامات توضیح‌داده شده در این مقاله را از طرف موکل خود انجام دهد.

 

آیا حتما نیاز به حضور فیزیکی شخص برای صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه است؟

خیر اینچنین نیست. وکیل خریدار، می‌تواند به‌جای او در دفترخانه حاضر شده و در صورت عدم مراجعه فروشنده و یا وکیل او تا آخر وقت، برای گرفتن گواهی عدم حضور اقدام کند.
لازم به ذکر است که فروشنده یا وکیل او نیز می‌تواند گواهی عدم حضور خریدار یا وکیل او را از دفترخانه بگیرد تا به‌وسیله آن اثبات کند که برای انجام تعهدات قانونی خود اقدام کرده، اما خریدار در محل حاضر نشده است.

نکات حقوقی در الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

• گواهی عدم حضور، تنها جنبه حضور فیزیکی فروشنده را در نظر نمی‌گیرد. بهعبارت دیگر اگر فروشنده در محل حاضر شده، اما حاضر به انتقال سند نشود، می‌تواند برای او گواهی عدم حضور گرفت.
• نکته فوق برای خریدار نیز صادق است. بهعبارت دیگر اگر خریدار در محل دفترخانه حاضر شده، اما تعهداتی را که برای انتقال ملک باید انجام می‌داده، تکمیل نکرده باشد، فروشنده می‌تواند برای او گواهی عدم حضور بگیرید.
• نداشتن گواهی عدم حضور، معمولا اختلالی در الزام به تنظیم سند ایجاد نمی‌کند.
• درصورتیکه تاریخ و نام دفترخانه در مبایعه نامه ثبت نشده باشد، امکان گرفتن گواهی عدم حضور نیست، اما باز هم وکیل می‌تواند از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که انتقال سند را انجام دهد و درخواست خسارت بکند.

برای اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک ایران زمین تماس بگیرید.