آیا دستور تخلیه صادر میشود؟

بله، در شرایط خاص و با رعایت دقیق موازین قانونی، دستور تخلیه فوری صادر می شود. این ابزار قانونی، راهکاری سریع و کارآمد برای موجرانی است که پس از پایان قرارداد اجاره، مستاجرشان از تخلیه ملک خودداری می کند. در چنین موقعیتی، دانستن جزئیات فرآیند و تمایز آن با «حکم تخلیه» برای هر مالکی که به دنبال بازپس گیری ملک خود در کوتاه ترین زمان ممکن است، اهمیت حیاتی دارد.

تصور کنید ملک خود را به امید کسب درآمد و آرامش خاطر به اجاره داده اید، اما با پایان مدت قرارداد، مستاجر حاضر به ترک ملک نیست. این سناریو، نگرانی و آشفتگی زیادی را برای هر موجری به همراه دارد. در این لحظات است که اهمیت آگاهی از قوانین و بهره گیری از ابزارهای حقوقی مناسب برای بازپس گیری ملک، به وضوح خود را نشان می دهد. دستور تخلیه فوری دقیقاً برای چنین موقعیت هایی طراحی شده است تا موجران بتوانند با کمترین پیچیدگی و اتلاف وقت، از حقوق قانونی خود دفاع کنند.

دستور تخلیه فوری چیست و مبنای قانونی آن کدام است؟

دستور تخلیه فوری، سازوکاری قانونی است که به موجر اجازه می دهد بدون نیاز به طی فرآیندهای طولانی دادرسی و تشکیل جلسات متعدد در دادگاه، ملک خود را از مستاجری که مدت اجاره اش به پایان رسیده یا شرایط قرارداد را نقض کرده است، پس بگیرد. این دستور، در نظام حقوقی ایران نه به منزله «حکم» قضایی است و نه «قرار» قضایی، بلکه یک دستور اجرایی مستقیم از سوی مقام قضایی محسوب می شود که هدف اصلی آن تسریع در فرآیند بازپس گیری ملک است.

مبنای قانونی اصلی برای صدور این دستور، «قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» و آیین نامه اجرایی آن است. این قانون، با هدف تسهیل و تسریع در حل و فصل اختلافات موجر و مستاجر، به خصوص در مورد تخلیه املاک مسکونی، تجاری و اداری (البته با شرایط خاص برای تجاری) تدوین شده است. قانون گذار با وضع این مقررات، به دنبال ایجاد ابزاری بود که موجران بتوانند با اتکا به آن، در برابر امتناع مستاجر از تخلیه ملک، به سرعت عمل کنند و از ضرر و زیان های احتمالی ناشی از تصرف غیرقانونی ملک جلوگیری شود.

در واقع، کسی که تجربه مواجهه با مستاجری را داشته باشد که با وجود اتمام قرارداد از تخلیه ملک شانه خالی می کند، به خوبی می داند که زمان در این مواقع چقدر حیاتی است. دستور تخلیه فوری به عنوان یک راهکار قانونی، به موجر این امکان را می دهد که با ارائه مدارک لازم و اثبات شرایط مقرر قانونی، در زمانی بسیار کوتاه تر از روال عادی دعاوی حقوقی، ملک خود را بازپس گیرد و این خود به معنای جلوگیری از خسارات مالی بیشتر و بازگشت آرامش به صاحب ملک است.

شرایط اساسی برای صدور دستور تخلیه فوری

صدور دستور تخلیه فوری، بدون رعایت شرایطی که قانون گذار تعیین کرده، امکان پذیر نیست. این شرایط، در واقع سنگ بنای درخواست موجر را تشکیل می دهند و عدم توجه به هر یک از آن ها می تواند مسیر حقوقی را به کلی تغییر داده و موجر را به سمت فرآیندهای طولانی تر قضایی سوق دهد.

نوع قرارداد اجاره

برای اینکه یک موجر بتواند درخواست دستور تخلیه فوری را مطرح کند، باید یک قرارداد اجاره نامه کتبی و معتبر در دست داشته باشد. قراردادهای شفاهی، هرچند ممکن است رابطه استیجاری را اثبات کنند، اما مبنای قانونی برای دستور تخلیه فوری نیستند.

• وجود قرارداد اجاره کتبی و معتبر: مهم ترین شرط، وجود قراردادی مکتوب است که رابطه حقوقی موجر و مستاجر را به روشنی مشخص کند.
• تنظیم قرارداد در حداقل دو نسخه: قرارداد باید در حداقل دو نسخه تنظیم شده باشد که هر دو طرف یک نسخه را در اختیار داشته باشند. این امر برای اثبات اصالت و صحت قرارداد ضروری است.
• امضای دو نفر شاهد در ذیل قرارداد: این شرط، یکی از حیاتی ترین موارد برای قابلیت اجرای فوری دستور تخلیه است. حضور و امضای دو نفر شاهد در ذیل قرارداد اجاره، به آن سند رسمیت و اعتبار اجرایی فوری می بخشد. بدون این امضاها، عملاً امکان صدور دستور تخلیه فوری بسیار کاهش می یابد و معمولاً موجر باید به دنبال «حکم تخلیه» باشد.
• تعیین مدت مشخص برای اجاره و انقضای آن: در قرارداد باید مدت اجاره به وضوح قید شده باشد و این مدت به پایان رسیده باشد. تا زمانی که مدت قرارداد منقضی نشده باشد، امکان درخواست دستور تخلیه فوری (مگر در موارد خاص نقض فاحش قرارداد) وجود ندارد.
• امضای موجر و مستاجر: بدیهی است که قرارداد باید به امضای هر دو طرف رسیده باشد. درج اثر انگشت به تنهایی، کفایت نمی کند و امضا رکن اصلی است.

شمول قانون ۱۳۷۶

دستور تخلیه فوری، عمدتاً بر اساس «قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» اجرا می شود. بنابراین، قراردادهای اجاره ای که پس از تاریخ ۰۱/۰۷/۱۳۷۶ تنظیم شده اند، مشمول این قانون و در نتیجه، مشمول امکان درخواست دستور تخلیه فوری خواهند بود. نکته مهم این است که اماکن تجاری دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه، معمولاً از شمول این نوع دستور خارج هستند و فرآیند تخلیه آن ها پیچیدگی های خاص خود را دارد که باید بر اساس قوانین مربوط به سرقفلی پیگیری شود.

تحولات قانونی جدید و ثبت قراردادها

قوانین مربوط به املاک و مستغلات همواره در حال به روزرسانی هستند و موجران باید از آخرین تغییرات مطلع باشند. قانون گذار، اخیراً تغییراتی را در خصوص ثبت قراردادهای اجاره به وجود آورده است که در روند دستور تخلیه فوری تأثیرگذار است:

• لزوم ثبت قرارداد در سامانه خودنویس برای اجاره نامه های تا دو سال: طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و اصلاح ماده ۲ قانون ۱۳۷۶، برای قراردادهای اجاره ای که مدت آن ها تا دو سال است، ثبت قرارداد در «سامانه خودنویس» و امضای الکترونیکی شهود در همان سامانه، ضروری است. این امر به شفافیت و اعتبار قراردادها می افزاید.
• الزام به ثبت قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای اجاره نامه های بالای دو سال: اجاره نامه هایی با مدت بیش از دو سال، باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شوند. این الزام مطابق «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳» است.

عدم رعایت این موارد و ثبت نکردن قراردادها در سامانه های مربوطه، می تواند به این معنی باشد که امکان صدور دستور تخلیه فوری از بین می رود و موجر ناچار به پیگیری «حکم تخلیه» خواهد شد که فرآیندی طولانی تر و زمان برتر است. بنابراین، توجه به این جزئیات در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، برای هر دو طرف، به ویژه موجر، بسیار مهم است.

مرجع صالح برای درخواست دستور تخلیه فوری کجاست؟

پس از اطمینان از وجود شرایط لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری، گام بعدی شناسایی مرجع صالح برای طرح این درخواست است. انتخاب مرجع صحیح، از اتلاف وقت و سردرگمی های حقوقی جلوگیری می کند.

شورای حل اختلاف (دادگاه صلح)

شورای حل اختلاف، مرجع اصلی و دارای صلاحیت عام برای رسیدگی به درخواست های دستور تخلیه فوری است. این صلاحیت در «بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲» به وضوح تصریح شده است. درخواست باید در شورای حل اختلافی که در محل وقوع ملک قرار دارد، مطرح شود. این شوراها به دلیل ماهیت کار و تمرکز بر پرونده های با حجم پایین تر و پیچیدگی کمتر، معمولاً سرعت عمل بیشتری در رسیدگی به اینگونه درخواست ها دارند. برای یک موجر، مراجعه به شورای حل اختلاف اغلب اولین و کارآمدترین گام برای بازپس گیری ملک است.

تجربه نشان داده است که شورای حل اختلاف، در بسیاری از موارد، بدون نیاز به تشکیل جلسات طولانی دادرسی یا دعوت از مستاجر برای شنیدن توضیحات، پس از بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را صادر می کند. این موضوع، به دلیل ماهیت دستوری و نه قضایی بودن دستور تخلیه است که به سرعت و کارایی آن کمک می کند.

اداره ثبت اسناد و املاک

در صورتی که اجاره نامه به صورت یک «سند رسمی» در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، عده ای از حقوقدانان معتقدند که درخواست تخلیه باید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه مطرح شود. این دیدگاه بر اساس برخی مواد آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ شکل گرفته است. با این حال، رویه های قضایی نشان می دهد که حتی در مورد اجاره نامه های رسمی، شورای حل اختلاف نیز صلاحیت رسیدگی را دارد و موجران اغلب ترجیح می دهند به دلیل سهولت و سرعت عمل بیشتر، به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. با این حال، مشاوره با یک وکیل متخصص برای انتخاب مسیر دقیق تر و مناسب تر با توجه به نوع قرارداد و شرایط خاص پرونده، همواره توصیه می شود.

راهنمای گام به گام: مراحل اخذ و اجرای دستور تخلیه فوری

فرآیند اخذ و اجرای دستور تخلیه فوری، شامل چند گام مشخص است که هر موجری باید آن ها را به دقت دنبال کند. رعایت این مراحل، تضمین کننده موفقیت در بازپس گیری سریع ملک خواهد بود.

گام اول: ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

اولین قدم، مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت درخواست دستور تخلیه است. این درخواست، برخلاف یک دادخواست حقوقی، دارای تشریفات کمتری است و نیازی به جزئیات پیچیده ندارد.

• مدارک مورد نیاز: برای ثبت درخواست، مدارکی همچون اصل قرارداد اجاره (با امضای دو شاهد)، کارت ملی موجر، مدارک مالکیت ملک (سند رسمی یا بنچاق)، واریزی ودیعه (در صورت وجود) و هرگونه سند مثبته دیگر که رابطه استیجاری و انقضای مدت را تأیید کند، ضروری است.
• نحوه تنظیم درخواست: کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک قضایی شما را در تنظیم صحیح درخواست راهنمایی خواهند کرد. مهم این است که اطلاعات به صورت دقیق و کامل ارائه شود.

گام دوم: بررسی مدارک و صدور دستور توسط مقام قضایی

پس از ثبت درخواست، پرونده به شورای حل اختلاف (یا دادگاه صلح) ارجاع داده می شود. مقام قضایی، بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی یا دعوت از مستاجر برای دفاع، مدارک ارائه شده را بررسی می کند. اگر شرایط قانونی (به ویژه وجود قرارداد کتبی با دو شاهد و انقضای مدت اجاره) احراز شود، دستور تخلیه صادر خواهد شد. این سرعت عمل، یکی از مزایای اصلی این شیوه است. زمان معمول صدور دستور، بسته به حجم کاری مرجع قضایی، می تواند از چند روز تا یک هفته متغیر باشد.

گام سوم: ابلاغ دستور و مهلت تخلیه به مستاجر

پس از صدور دستور، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارسال می شود. در این مرحله، دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ می شود. بر اساس آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر ۲۴ ساعت مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر در این مدت اقدام به تخلیه نکند، در ابلاغی دیگر، معمولاً سه روز مهلت اضافی به او داده می شود. البته در رویه قضایی، گاهی اوقات مهلتی ۷ تا ۱۰ روزه برای تخلیه به مستاجر اعطا می شود تا فرصت کافی برای جابجایی اثاثیه داشته باشد.

گام چهارم: اجرای دستور تخلیه

اگر مستاجر در مهلت های تعیین شده نیز ملک را تخلیه نکند، واحد اجرای احکام دادگستری، با همکاری نیروی انتظامی و در صورت لزوم با حضور کلیدساز، نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام خواهد کرد. اینجاست که نیروی قهری قانون وارد عمل می شود و ملک به موجر بازگردانده می شود.

نکته حیاتی: پیش از اجرای دستور تخلیه، موجر مکلف است که مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را به صندوق دادگستری واریز کند. این یک شرط بسیار مهم و غیرقابل چشم پوشی است. تا زمانی که این مبلغ واریز نشود، دستور تخلیه قابل اجرا نخواهد بود. این اقدام، حقوق مستاجر را در مورد ودیعه تضمین می کند و از هرگونه سوءاستفاده احتمالی جلوگیری می نماید.

نکات مهم حقوقی و سناریوهای خاص در مورد دستور تخلیه

در فرآیند دستور تخلیه، سناریوهای مختلفی ممکن است پیش آید که هر یک نیازمند آگاهی حقوقی خاص خود است. درک این نکات به موجران کمک می کند تا با دیدی بازتر به حل مشکلات بپردازند.

تفاوت کلیدی دستور تخلیه و حکم تخلیه

یکی از مهم ترین مباحث در زمینه بازپس گیری ملک، درک تفاوت میان «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» است. این دو مفهوم، با وجود شباهت در هدف نهایی، از نظر فرآیند، زمان بندی و تشریفات حقوقی، تفاوت های اساسی دارند:

• مبنا: دستور تخلیه بر اساس یک «درخواست» ساده از سوی موجر صادر می شود، در حالی که حکم تخلیه نتیجه یک «دعوای» قضایی است که در دادگاه مطرح می گردد.
• تشریفات رسیدگی: برای دستور تخلیه، معمولاً نیازی به وقت رسیدگی، تشکیل جلسه دادگاه یا دعوت از مستاجر برای دفاع نیست و مقام قضایی بر اساس مدارک موجود تصمیم می گیرد. اما حکم تخلیه مستلزم تعیین وقت، رسیدگی قضایی کامل، شنیدن دفاعیات طرفین و طی مراحل عادی دادرسی است.
• قابلیت اعتراض: دستور تخلیه، به دلیل ماهیت دستوری اش، اصولاً قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست (هرچند اختلاف رویه و نظرات حقوقی متعددی در این زمینه وجود دارد و نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه نیز آن را غیرقابل تجدیدنظر دانسته است). اما حکم تخلیه مانند سایر احکام دادگاه، قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است که به طولانی شدن فرآیند می انجامد.
• نیاز به اجرائیه: دستور تخلیه، خود به منزله یک دستور اجرایی است و نیازی به صدور «اجرائیه» جداگانه ندارد. اما پس از صدور حکم تخلیه، برای اجرای آن باید یک «اجرائیه» صادر شود.
• مدت زمان اجرا: دستور تخلیه به مراتب سریع تر صادر و اجرا می شود. در مقابل، فرآیند اخذ حکم تخلیه و اجرای آن، به دلیل تشریفات قضایی و امکان اعتراض، بسیار طولانی تر است و ممکن است ماه ها به طول بینجامد.

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

یکی از دغدغه های رایج موجران، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. آیا صرف عدم پرداخت اجاره بها می تواند مبنایی برای دستور تخلیه فوری باشد؟ پاسخ کلی خیر است. مگر اینکه در قرارداد اجاره به صورت صریح شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مدت مشخص، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد. در غیر این صورت، عدم پرداخت اجاره بها به تنهایی، دلیلی برای دستور تخلیه فوری نیست و موجر باید دعوای مطالبه اجور معوقه را در دادگاه مطرح کند.

مسئله ودیعه (رهن) و حق حبس مستاجر

حق حبس مستاجر تا زمان پرداخت ودیعه، یکی از مسائل کلیدی در فرآیند تخلیه است. مستاجر می تواند تا زمانی که موجر مبلغ کامل ودیعه (رهن) را به او پرداخت نکرده است، از تخلیه ملک خودداری کند. در این دوره، موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را از مستاجر نخواهد داشت. راهکار موجر در صورتی که مستاجر ادعای خسارت یا بدهی (مانند شارژ ساختمان یا قبوض) را داشته باشد، این است که مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز کند و همزمان دعوای مطالبه خسارت یا بدهی را طرح کرده و گواهی طرح دعوا را به مرجع قضایی ارائه دهد تا تا زمان تعیین تکلیف نهایی، دادگاه از تسلیم تمام یا قسمتی از ودیعه به مستاجر خودداری کند.

ادعای تمدید قرارداد توسط مستاجر

اگر مستاجر پس از صدور دستور تخلیه، ادعا کند که قرارداد اجاره را با موجر تمدید کرده است، این ادعا به تنهایی مانع از اجرای دستور تخلیه نمی شود. مستاجر باید برای اثبات ادعای خود، دعوای اثبات تمدید قرارداد را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح کند. تنها در صورتی که دادگاه، دلایل مستاجر را موجه تشخیص دهد و با اخذ تامین مناسب، «قرار توقیف عملیات اجرایی» را صادر کند، اجرای دستور تخلیه متوقف خواهد شد.

انتقال مالکیت ملک (مالک جدید)

اگر موجری در حین مدت قرارداد اجاره، ملک خود را به دیگری انتقال دهد، مالک جدید، قائم مقام مالک پیشین محسوب می شود و حق درخواست دستور تخلیه را در صورت انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، خواهد داشت. نکته مهم این است که حتی اگر قرارداد اجاره به صورت شفاهی با مالک قبلی تمدید شده باشد، برای صدور دستور تخلیه فوری برای مالک جدید، رعایت شرایط قانونی مانند امضای دو شاهد و ثبت قرارداد (در صورت لزوم) حیاتی است.

اجاره نامه های فاقد شرایط قانونی

در صورتی که اجاره نامه ای فاقد شرایط شکلی ضروری مندرج در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد (مثلاً بدون امضای دو شاهد یا شفاهی)، موجر نمی تواند درخواست دستور تخلیه فوری را مطرح کند. در این موارد، موجر باید دعوای «صدور حکم تخلیه» را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کند که فرآیندی زمان برتر است.

عدم حضور مستاجر یا امتناع از تخلیه با اثاثیه

اگر در زمان اجرای دستور تخلیه، مستاجر در محل حضور نداشته باشد یا با وجود حضور، از تخلیه ملک امتناع ورزد و اثاثیه ای در ملک داشته باشد، دادورز اجرای احکام با استناد به بند ۳ ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی، دستور نگهداری اثاثیه در یک محل مناسب (مانند انبار عمومی) را صادر می کند. در این شرایط، اموال مستاجر به انبار منتقل شده و ملک تخلیه می شود.

تقاضای مهلت توسط مستاجر به دلیل حوادث غیرمترقبه

پس از صدور دستور تخلیه و ارسال پرونده به واحد اجرای احکام، اگر مستاجر به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه (مانند بیماری ناگهانی، فوت عزیزان و…) تقاضای مهلت کند، دادورز اجرای احکام می تواند با ارجاع پرونده به مقام قضایی رسیدگی کننده (قاضی دادگاه صلح) و در صورت صلاحدید او، تنها برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه، به مستاجر مهلت دهد.

تصرف ملک توسط شخص غیر از مستاجر

گاهی اوقات در هنگام اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخصی غیر از مستاجری است که دستور تخلیه علیه او صادر شده است. حتی در این صورت و با وجود ادعای حق از سوی متصرف، دستور تخلیه اجرا می شود. این موضوع، استثنایی بر ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی محسوب می شود و نشان دهنده فوریت و قطعیت این دستور است.

هزینه های دستور تخلیه فوری

بسیاری از موجران نگران هزینه های حقوقی هستند، اما هزینه دستور تخلیه فوری در مقایسه با دعاوی قضایی طولانی مدت، بسیار مقرون به صرفه تر است و راهکاری اقتصادی برای بازپس گیری ملک محسوب می شود. هزینه های تقریبی شامل هزینه های دادرسی و ثبت درخواست است که در سال ۱۴۰۴ بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان برآورد می شود. این مبلغ، در برابر خسارات احتمالی ناشی از تصرف غیرمجاز و اجاره بهای از دست رفته، ناچیز است.

فرآیند دستور تخلیه فوری، ابزاری قدرتمند در دستان موجر است، اما موفقیت در آن به رعایت دقیق تمامی جزئیات قانونی و پیگیری منظم بستگی دارد. آگاهی و اقدام به موقع، کلید حل بسیاری از چالش های مربوط به تخلیه ملک است.

نقش حیاتی وکیل متخصص در فرآیند تخلیه

گرچه فرآیند دستور تخلیه فوری به نسبت «حکم تخلیه» ساده تر است، اما پیچیدگی های خاص خود را دارد. استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و تخلیه، مزایای بسیاری برای موجر به همراه خواهد داشت:

• سرعت و دقت: وکیل با آگاهی کامل از قوانین و رویه های جاری، می تواند فرآیند را با سرعت و دقت بیشتری پیش ببرد و از هرگونه اشتباه قانونی که ممکن است به تأخیر در روند منجر شود، جلوگیری کند.
• مشاوره تخصصی: وکیل می تواند در مورد شرایط خاص پرونده، بهترین مسیر حقوقی را به موجر پیشنهاد دهد و او را از حقوق و تکالیفش آگاه سازد.
• جلوگیری از اشتباهات: عدم آگاهی از جزئیات قانونی می تواند منجر به اشتباهاتی شود که هزینه های مالی و زمانی زیادی را به موجر تحمیل کند. وکیل این ریسک ها را به حداقل می رساند.

ریسک های اقدام بدون مشاور حقوقی شامل تأخیرهای طولانی، هزینه های اضافی، و حتی شکست در پرونده و نیاز به شروع مجدد فرآیند از ابتدا است.

دستور تخلیه برای اماکن تجاری

امکان صدور دستور تخلیه فوری برای اماکن تجاری نیز وجود دارد، اما با شرایط خاص. این امکان عمدتاً برای قراردادهای اجاره ای است که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و ملک فاقد حق سرقفلی یا کسب و پیشه برای مستاجر باشد. در صورتی که ملک تجاری دارای اینگونه حقوق باشد، فرآیند تخلیه پیچیده تر بوده و معمولاً نیازمند طرح دعوای حقوقی و اخذ حکم تخلیه است. بنابراین، برای تخلیه اماکن تجاری، مشاوره با یک وکیل متخصص برای بررسی دقیق نوع قرارداد و وضعیت سرقفلی، ضروری است.

در نهایت، فرآیند دستور تخلیه فوری، ابزاری قدرتمند در دستان موجر است، اما موفقیت در آن به رعایت دقیق تمامی جزئیات قانونی و پیگیری منظم بستگی دارد. آگاهی و اقدام به موقع، کلید حل بسیاری از چالش های مربوط به تخلیه ملک است. هر موجر یا مستاجری که درگیر مسائل اجاره ملک است، باید به این نکات توجه ویژه داشته باشد و در صورت بروز هرگونه ابهام یا پیچیدگی، حتماً از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص بهره مند شود تا از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کند و از اتلاف زمان و انرژی جلوگیری شود.