منظور از مشاع چیست
ملک مشاع واژه‌ای است که در حقوق ملکی به‌کار می‌رود و به نوعی مالکیت مشترک برای یک دارایی یا امتیاز اشاره دارد. در املاک مشاع، مالکیت دارایی به‌صورت مشترک بین چندین صاحب واحد تقسیم می‌شود. فواید و هزینه‌های مرتبط با این نوع باید توسط تمامی مالکین تقسیم گردد. اگر شما در رابطه با ملک مشاع خود دچار مشکل شده‌اید می‌توانید از کمک بگیرید تا شما را راهنمایی کند.
ملک مشاع به معنای اشتراک مالکیت یک دارایی یا امتیاز بین دو یا چند صاحب مختلف است که در اصطلاح حقوقی به آن اشاعه گفته می‌شود. این وضعیت بدین معناست که هر یک از شرکا در این نوع املاک به نسبت سهم خود در دارایی مشترک دارای مالکیت هستند.
اگر بخواهیم یک مثال بزنیم فرض کنید در شرایطی که یک فرد فوت می‌کند و اموال او بین ورثه تقسیم می‌شود، تمام دارایی بین تمام ورثه تقسیم می‌شود. اگرچه نسبت سهم فرزند پسر نسبت به دختر متفاوت است، اما از دیدگاه حقوقی، هر ورثه به اندازه دیگری به‌عنوان صاحب ملک شناخته می‌شود.
این وضعیت نشان می‌دهد که تمام ورثه به‌طور هم‌زمان و مشترک صاحب ملک هستند. در اینجا، هیچ محدودیتی برای سهم ورثه در ملک مشاع در نظر گرفته نمی‌شود. یک مثال دیگر از این نوع ملک در مواردی است که ساکنان یک آپارتمان مالکیت مشترک نسبت به راهروهای ساختمان دارند، هر ساکن می‌تواند از آن استفاده کند. البته تصمیمات مرتبط با این ساختمان باید با توافق و رضایت تمام مالکین اعمال انجام شود. ما در مجموعه حقوقی علیرضا قدیری از کمک برخورداریم تا شما عزیزان با کم‌ترین میزان دغدغه و با خیالی راحت احقاق حقوق خود را به ما بسپارید.
سند ملک مشاع
سند مالکیت، طبق تعریف قانون مدنی، یک نوع سند رسمی خواهد بود که اعتبار آن برای تمامی افراد و مقامات رسمی مورد تایید قرار می‌گیرد. این سند از مهم‌ترین مدارک به‌شمار می‌آید، زیرا تأثیر قانونی بالقوه دارد و توسط مقامات رسمی تایید و تصدیق می‌شود. اگرچه در عرف ثبت احتمال دارد سند ملک مشاع به‌عنوان سند مالکیت شناخته شود، اما مفهوم آن تطابق با تعریف قانونی سند رسمی ندارد.
در برخی موارد، مانند موضوعات مرتبط با خلع ید از ملک یا اجرائیه‌های مرتبط با تخلیه ملک، ارائه سند مالکیت تنها کفایت نمی‌کند و نیاز به مراحل قانونی بیشتری دارد. این امور نیازمند رسیدگی دقیق توسط مقامات قضائی و اعمال قوانین و مقررات مرتبط است؛ ازاین‌رو، اگرچه سند املاک مشاع یک سند مالکیت محسوب می‌شود، اما برای برخی امور قانونی احتمال دارد نیاز به رعایت مراحل قانونی و تصمیمات دادگاهی داشته باشد.
شما می‌توانید از خدمات مجموعه حقوقی علیرضا قدیری برای رسیدگی به وضعیت ملک خود بهره‌مند شوید.
آشنایی با انواع مالکیت مشاعی
مالکیت مشاع دو نوع اصلی دارد که شامل مالکیت قهری و مالکیت قراردادی است. در ادامه به بررسی انواع مالکیت مشاعی می‌پردازیم.
مالکیت قهری (ارثی)
این نوع مالکیت مشترک در اثر وراثت به وجود می‌آید. وراث به‌طور مشترک مالک ارث می‌شوند و می‌توانند نسبت به سهم‌هایشان در اموال، تصرف و اقدام نمایند.
مالکیت قراردادی
مالکیت مشترک در اینجا از طریق قرارداد ایجاد می‌شود. به‌عنوان مثال، دو نفر امکان دارد هر یک سه دانگ از یک ملک را خریداری کنند. در این حالت، در سند مالکیت، مشخص شده است که هر فرد چه مقدار از ملک را مالک خواهد بود. این نوع مالکیت مشترک بر اساس توافقات و قراردادهای مکتوب بین افراد تشکیل می‌شود و هر نفر باید به تناسب سهم خود در ملک، اختیارات و وظایف خود را انجام دهد.
فروش ملک مشاع چگونه انجام می‌شود؟
فرآیند فروش ملک مشاع به دو روش انجام می‌شود. روش اول فروش ملک قبل از ثبت است و روش دوم شامل فروش ملک بعد از ثبت می‌شود، در ادامه به بررسی دو روش ذکر شده می‌پردازیم.
فروش ملک قبل از ثبت
طبق ماده ۱۱۴ قانون ثبت، شرایطی را تصور کنید که اگر ملک مشاع چندین صاحب دارد و صاحبان قصد فروش ملک را دارند. در این حالت می‌توانند پیش از اتمام فرآیند ثبت ملک، سند ملک را به نام یکی از مالکان (با توافق دیگر مالکان) ثبت کنند. این اقدام با ضمانت و ذکر اسامی همه متقاضیان انجام می‌شود.
فروش ملک بعد از ثبت
طبق ماده ۱۱ قانون ثبت، پس از اتمام مراحل ثبت سند ملک، مالکان این امکان را دارند تا دوباره ملک را به نام یکی از مالک‌ها (با توافق سایرین) به ثبت برسانند. این اقدام منجر به ابطال تمامی اسناد مالکیت قبلی می‌شود و یک سند مالکیت جدید صادر می‌گردد. برای جلوگیری از ابهامات، تنظیم یک سند رسمی ضرورت دارد.
دستور فروش ملک مشاع
در این گونه شرایط هر یک از شرکا مجاز است در هر زمان که قصد فروش ملک را دارد، دادخواستی را به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه دهد تا ملک را به فروش برساند. اگر شرکا تمایل داشته باشند سهم متقاضی فروش را پرداخت کنند نیازی به دادخواست و دستور فروش نیست. تنها زمانی امکان صدور دستور فروش برای ملک مشاع وجود دارد که گواهی عدم امکان افراز ملک توسط اداره ثبت صادر شده باشد.
در اینجا باید توضیح دهیم که دستور فروش در واقع یک دستور قضایی است. این دستور، قابل اعتراض نیست و با صدور و اطلاع‌رسانی به طرف‌های درگیر (تمامی شرکا در ملک مشترک)، ملک از طریق یک مزایده به فروش می‌رسد. برای دریافت اطلاعات بهتر و مشاوره می‌توانید با تماس حاصل فرمایید.
حق شفعه در فروش ملک مشاع چیست؟
در مواقعی که دو نفر به‌عنوان شرکا یک ملک واحدی هستند و یکی از آن‌ها قصد فروش سهم خود را دارد، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می‌شود. این بدان معناست که شریک دوم این امکان را دارد تا به محض اطلاع از انجام فروش، سهم شریک خود را از خریدار پس بگیرد.
به شما توصیه می‌کنیم که در مورد اموری مانند افراز ملک، فروش ملک، تقسیم ملک، تنظیم سند رسمی مستقل و ارائه دادخواست، از حقوق و وظایف قانونی خود به‌طور دقیق آگاهی پیدا کنید. موسسه حقوقی علیرضا قدیدری به شما در انجام کارهای حقوقی کمک می‌کند.
افراز ملک مشاع
افراز به این معناست که سهم هر یک از شرکا در ملک مشخص و توزیع می‌شود. افراز دو نوع اصلی دارد که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم.
افراز اجباری
در این نوع افراز، تقسیم ملک بر اساس تصمیمات دادگاه یا اداره ثبت انجام می‌شود. دادگاه مقدار سهم هر فرد را تعیین می‌کند و مالکان ملزم به قبول این تقسیمات هستند. دو نوع افراز اجباری وجود دارد که در ادامه آن‌ها را بررسی می‌کنیم.
افراز اجباری توسط دادگاه
در این حالت، امکان افراز ملک توسط دادگاه وجود دارد درصورتی‌که:
-
ملک هیچ مشکل یا سوابق ثبتی نداشته باشد.
-
مساحت ملک از میزان تعیین‌شده برای افراز توسط اداره ثبت کمتر نباشد.
-
اگر ملک توسط اداره ثبت به‌عنوان غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد، در دادگاه قابل پیگیری است.
افراز اجباری توسط اداره ثبت
اگر ملک در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شده باشد، این امکان را دارد که توسط اداره ثبت به آسانی افراز شود. در این‌صورت، مالک یا مالکان این امکان را دارند تا به اداره ثبت مراجعه کنند و درخواست افراز ملک مشترک را ارائه دهند.
پس از ارائه درخواست، نماینده اداره ثبت به محل ملک می‌آید و ملک را بررسی می‌کند. سپس پلاک و محل ثبتی ملک جهت نقشه‌برداری و محاسبه مساحت، ارائه می‌شود. اگر ملک در حد استاندارد مدنظر باشد، جلسه‌ای با حضور نقشه‌بردار و صاحبان ملک برگزار می‌شود.
در این جلسه، نقشه‌بردار نقشه‌ها را تهیه و شرکا آن‌ها را امضا می‌کنند. سپس افراز توسط نقشه‌بردار انجام می‌شود و اداره ثبت آن را تایید خواهد کرد. در مرحله آخر، اطلاعات مربوط به این افراز به صاحبان ملک ارائه می‌شود.
افراز تراضی
در این نوع افراز، مالکان با هم مشورت خواهند کرد و سهم هر فرد از ملک را با توافق تعیین می‌کنند. این تقسیمات بر اساس توافقات خود افراد صورت می‌گیرد.
جمع‌بندی
ملک مشاع مالی است که چندین مالک دارد که هر کدام از آن‌ها سهم معینی نسبت به ملک دارند. مالکیت مشاعی می‌تواند به صورت اجباری یا اختیاری باشد. در سند مشاع نام چندین فرد به‌عنوان مالک آن ذکر شده‌اند اما بخش مالکیت هر فرد مشخص نیست.
برای خرید و فروش پروژه محله الگو تهرانسر با کارشناسان ایران زمین در منطقه ۲۲ تماس بگیرید.
آقای غنی زاده – آقای ضرغامی
۰۹۱۲۸۹۰۶۷۶۵
۰۹۱۲۲۰۰۶۴۷۲
۰۲۱-۴۴۷۶۶۰۲۰
کانال آپارات املاک ایران زمین ( معرفی و بررسی پروژه های معتبر منطقه ۲۲ تهران )